Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler? İstimlak İşleminin 4 Aşaması

İstimlak (kamulaştırma), kamu yararı amacıyla bir taşınmazın yetkili kamu kurumları tarafından kamu adına alınması olarak tanımlanıyor.

Kamulaştırmanın gerçekleştirilebilmesi için Anayasa ve ilgili kanunlarda öngörülen şartların yerine getirilmesi gerekiyor.

Peki istimlak süreci nasıl ilerliyor, taşınmaz sahibinin hakları neler ve kamulaştırma bedeline itiraz edilebilir mi?

Bir taşınmazın kamu yararı amacıyla, bedeli ödenmek suretiyle kamu adına alınmasına istimlak veya kamulaştırma deniyor.

Kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için öncelikle kamu yararı bulunması ve işlemin kanunen yetkilendirilmiş kamu kurumları tarafından yapılması gerekiyor.

Devlet, belediyeler, bakanlıklar ve kanunla yetkilendirilmiş kamu tüzel kişileri, görev ve yetkileri kapsamında kamulaştırma yapabiliyor.

Kamulaştırmada temel amaç, kamu hizmetlerinin gerçekleştirilmesiyle birlikte taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının da korunması.

Bu nedenle kamulaştırma bedelinin ödenmesi, sürecin önemli unsurlarından birini oluşturuyor.

Anayasa'nın 46. maddesi kapsamında kamulaştırmanın belirli şartlara bağlı olması gerekiyor. Bunların başında kamu yararı geliyor.

Yol, okul, hastane, baraj, altyapı ve benzeri kamu hizmetlerine yönelik projeler kapsamında ihtiyaç duyulan taşınmazların kamulaştırılması mümkün olabiliyor.

Ancak işlemin yetkili kurum tarafından ve kanunda öngörülen usullere uygun şekilde yürütülmesi gerekiyor.

Kamulaştırma bedelinin ise kural olarak taşınmaz malikine nakden ve peşin ödenmesi öngörülüyor.

Kamulaştırma kapsamında kamu kurumunun taşınmaz sahibine sunduğu bedelin malik tarafından kabul edilmesi zorunlu değil.

Tarafların pazarlık aşamasında anlaşamaması halinde süreç yargıya taşınabiliyor.

İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, kamulaştırma bedeline ilişkin yaptığı değerlendirmede, anlaşma sağlanamaması durumunda mahkeme sürecinin başladığını belirtti.

Dindi, mahkeme tarafından belirlenen bilirkişi raporuna ve kamulaştırma bedeline karşı kanunda öngörülen süreler içerisinde yasal yollara başvurulabileceğini ifade etti.

Bu kapsamda, somut olayın niteliğine ve yargı sürecinin aşamasına göre istinaf ve temyiz gibi kanun yolları gündeme gelebiliyor.

Kamulaştırılan taşınmazın belirli şartların oluşması halinde eski maliki tarafından geri istenmesi de mümkün olabiliyor.

Dindi'nin verdiği bilgilere göre, kamulaştırma amacı doğrultusunda gerekli işlemlerin kanunda öngörülen süre içerisinde gerçekleştirilmemesi halinde taşınmaz malikinin geri alma hakkı gündeme gelebiliyor.

Ancak geri alma hakkının doğup doğmadığı; kamulaştırmanın amacı, taşınmazın kullanım durumu ve ilgili yasal süreler gibi unsurlara göre değerlendirilmesi gerekiyor.

Kamulaştırma işlemi genel olarak şu aşamalardan geçiyor:

1. Ödenek ayrılması ve kamu yararı kararı

İlk aşamada ilgili kamu kurumu, gerçekleştirilecek proje için gerekli bütçe ve ödeneği belirliyor. Projenin niteliğine göre gerekli kamu yararı kararı alınıyor.

Bu aşama, kamulaştırmanın hukuki temelini oluşturan önemli adımlardan biri olarak öne çıkıyor.

2. Kıymet takdiri ve satın alma görüşmeleri

Kamu kurumu bünyesinde oluşturulan kıymet takdir komisyonu, kamulaştırılması planlanan taşınmazın değerini belirliyor.

Ardından taşınmaz malikiyle anlaşma yoluyla satın alma süreci yürütülüyor.

Malik ile kamu kurumu bedel konusunda anlaşırsa taşınmazın devrine ilişkin işlemler gerçekleştiriliyor.

3. Bedel tespit ve tescil davası

Tarafların satın alma görüşmelerinde anlaşamaması halinde kamulaştırmayı yapan idare tarafından Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel tespit ve tescil davası açılabiliyor.

Bu davada taşınmazın kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın kamu adına tesciline ilişkin hukuki süreç yürütülüyor.

4. Mahkeme kararı ve tapu tescili

Mahkeme, taşınmazın değerinin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yaptırabiliyor. Bilirkişiler tarafından hazırlanan raporlar ve tarafların beyanları değerlendirilerek kamulaştırma bedeli belirleniyor.

Mahkemenin kararı doğrultusunda belirlenen bedelin ödenmesi ve taşınmazın kamu adına tesciline ilişkin işlemler gerçekleştiriliyor.

Kamulaştırma sürecinde taşınmaz malikinin yalnızca belirlenen bedeli kabul etmekle sınırlı bir hakkı bulunmuyor. Malik, kanunda öngörülen usul ve süreler içerisinde sürece itiraz edebiliyor ve yargı mercilerine başvurabiliyor.

Özellikle kamulaştırma bedelinin belirlenmesi aşamasında taşınmazın özellikleri, emsal değerleri ve diğer hukuki kriterler önem taşıyor.

Uyuşmazlık halinde bedelin mahkeme tarafından belirlenmesi söz konusu olabiliyor.

Kamulaştırma işlemlerinde hak kaybı yaşanmaması için tebligat tarihleri ve kanuni başvuru sürelerinin dikkate alınması önem taşıyor.

Günlük kullanımda istimlak olarak ifade edilen işlem, hukuki terminolojide ağırlıklı olarak kamulaştırma olarak adlandırılıyor.

Her iki ifade de kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazın, kanunda öngörülen usuller çerçevesinde kamu adına alınmasını ifade ediyor.

Kamulaştırma sürecinde kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında hukuki bir denge kurulması amaçlanıyor.